몸집 불리는 초기 리츠(REITs) 투자자에게 소외되는 신규 REITs

몸집 불리는 초기 REITs 투자자에게 소외되는 신규 REITs

2020년 공모 리츠 활성화 정책에 힘입어 상장한 리츠의 수익률이 부진을 면치 못하고 있다. 2020년 신규 상장된 리츠들로 이지스밸 류리츠, 이지스레지던스리츠, 미래에셋맵스리츠, 제이알글로벌리츠, 코람코에너지리츠를 들 수 있다. 이들이 시장에서 소외되고 있는 이유는 다양한 배경이 있을 수 있겠으나, 먼저 투자 대상이 다양화 되면서 시장에서 자산의 수익성에 대한 신뢰도를 얻기까지 시간이 필요할 것으로 보여진다. 임대주택을 자산으로 한 이지스레지던스 리츠의 경우 8년 임대 이후 매각의 컨셉으로 배당 확정까지 긴 시 간이 소요된다. 해외부동산을 자산으로 한 제이알글로벌리츠 역시 안정적인 임차인(벨기에 정부)임에도 환 리스크 등이 아직 검증되 지 않아 역시 투자자들에게 불확실한 요소로 남아있는 듯하다

익숙하지 않은 투자 대상으로의 확대로 투자자들은 꾸준한 배당을 받을 수 있는 지 검증할 수 있는 시간이 필요한 것으로 보여진다. 반면 2020년 이전 상장한 리츠 3대장(이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠)은 상대적으로 양호한 주가 흐름을 유지하고 있다. 코로 나19에 따른 여파로 수익형 부동산에 대한 불확실성이 확대되었음 에도 불구하고, 안정적인 임대수익 구조와 꾸준한 자산 확충으로 시장에서 점차 확실한 배당투자처로 자리잡아가고 있는 듯하다.

 

가장 좋은 수익률을 기록하고 있는 신한알파리츠의 경우, 상장 이 후 2번의 유상증자를 성공적으로 마쳤다. 상장 당시 2개 자산(크래 프톤 타워, 더프라임 타워)에서 현재 4개 자산(대일빌딩-20.03, 트 윈시티 남산-20.08)으로 늘어났으며, 최근 신한L타워 매입을 결정, 총자산규모 1.3조원 규모의 리츠로 성장하였다. 우량한 자산을 꾸 준히 매입하면서 덩치를 키워나가고 있어, 안정적인 배당 뿐 아니라 성장관점에서의 매력도 역시 지속 상승하고 있다. 신규 편입 예 정인 신한L타워의 경우 임대율 100%의 우량자산이며 현재 알파리 츠 전체 평균 임대율은 96.3%에 달한다.

 

롯데리츠는 오랜 침묵을 빼고 공모 상장 이후 첫 유상증자 계획을 밝혔다. 상장 당시 롯데쇼핑이 소유한 유형자산에 대한 우선매수권 을 가지고 있었으며, 우량한 자산 위주로 매입하며 자산 규모를 키 우고자 했다. 이번 유상증자를 통해 매입하고자 하는 자산은 아직 구체적으로 밝혀지지 않았으나, 롯데쇼핑 보유 자산 84개 이외에 도 롯데글로벌로지스가 보유한 물류센터까지 영역을 넓혀서 고려 하고 있는 것으로 파악된다.

 

2020년 공모 활성화 원년을 맞았으나, 코로나 등 대외환경 변수와 투자자 신뢰도 등의 문제로 공모 리츠 전체적으로 부 진한 수익률이 이어지고있다. 우량 자산 편입과 꾸준한 배당 만이 공모 리츠에 대한 투자자의 신뢰도를 회복할 수 있는 길 이다. 상장 이후 꾸준한 배당 여력이 있는 초기 리츠 3대장 (이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠) 위주의 배당 포트폴 리오를 가져가는 가운데, 신규 자산에 대한 검증의 시각으로 서 리츠에 대한 꾸준한 관심이 필요하다.

 

출처: 신영증권

I_Construction＆En_20201012_Shinyoung_662933.pdf

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