공공분양 청약자격 사전청약의 모든 것 (무주택자 필독)

 

공공분양 주택 청년층 할당 비율 확대

 

정부가 청년층과 중장년층 등 무주택자의 내집 마련 기회 확대를 위해 앞으로 5년간 공공분양주택을 50만 가구 공급합니다. 세부적으로 청년층에 34만 가구를, 4050 세대에 16만 가구를 공급하면서 전 정권보다 분양물량을 3배 이상 확대했습니다. 국토교통부는 26일 제7차 청년정책조정위원회를 열고 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만 가구 공급계획’을 발표하며 이 같이 밝혔는데요. 지역별로는 수도권에 물량이 집중됐습니다. 수도권에만 총 36만 가구가 공급되며 그 외 지방에는 14만 가구 물량이 계획돼 있습니다.

 

 

문재인 정부 때 공공분양 14만7000채 중 서울 물량이 5000채에 그쳤던 데에 비해 수도권 물량이 대폭 증가하였습니다. 올해 말부터 2023년 하반기까지 3개 유형을 합쳐 서울 도심 공공택지(3300채), 3기 신도시 등 수도권 택지(7300채) 총 1만1000채에 대해 사전청약을 받습니다. 내년까지 총 6007채가 공급되는 나눔형은 올해 고덕강일 3단지(500채), 고양창릉(1322채) 등을 시작으로 내년 마곡 택시차고지(210채), 면목행정타운(240채) 등에서 선보입니다. 선택형은 내년부터 남양주진접2(500채), 구리갈매역세권(300채), 부천대장(400채) 등에 1800채 규모로 공급합니다.

 

 

정부가 앞으로 5년간 공급하는 공공분양 주택 50만호 중 34만호(68%)를 청년층에 할당합니다. 공공분양 때는 '미혼청년 특별공급'을 신설하고, 민간분양 때는 추첨제 비율을 늘려 청년층의 내 집 마련 기회를 확대하는 것입니다. 정부는 26일 한덕수 국무총리 주재로 '제7차 청년정책조정위원회'를 열어 이 같은 내용의 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획'을 발표했습니다. 공공분양 50만호는 앞서 정부가 '8·16 부동산 대책'을 통해 밝힌 물량이다. 공공분양 물량이 문재인 정부의 14만7천호에서 3배 이상으로 증가하였습니다. 정부는 이번에 50만호 중 34만호를 청년층에, 나머지 16만호는 4050 등 중장년층에 공급하겠다는 세부 계획을 밝혔습니다.

 

 

19∼39세 미혼청년을 대상으로는 특별공급(특공) 제도를 최초로 도입해 5년간 5만2천500호를 공급한다. 지금까지 특공은 신혼부부, 생애최초 주택구입자, 다자녀, 노부모 부양자 등 기혼자 위주로 운영해 미혼 청년은 소외돼 온 점을 고려한 것입니다. 한편, 신혼부부 공급은 15만5천호, 생애최초 공급은 11만2천500호로 증가시켰습니다. 지역별로는 살펴보면, 수도권에 36만호, 비수도권에 14만호 등 수도권에 공공분양 물량 72%를 집중한다. 서울에 6만호를 공급할 예정입니다. 정부는 도시 외곽보다는 국공유지, GTX 인근 택지, 공공·민간 도심복합사업 등 역세권과 도심의 우수 입지를 적 활용하겠다고 밝혔습니다.

 

 

공공분양의 세 가지 유형 분석

 

공공분양은 나눔형(25만호)·선택형(10만호)·일반형(15만호) 세 가지 유형으로 구분됩니다. 정부는 소득과 자산여건, 생애주기 등에 맞춰 공공분양주택의 모델을 ▶나눔형(25만 가구) ▶선택형(10만 가구) ▶일반형(15만 가구)로 세분화했습니다. 나눔형은 분양가를 시세의 70% 이하로 책정한 모델입니다. 나눔형은 시세의 70% 이하, 건설원가 수준으로 분양하는 윤석열 대통령의 대선공약인 '청년원가주택' 모델입니다.

 

 

의무거주기간 5년이 지난 후 공공에 환매하면 시세 차익의 70%를 나눠줍니다. 최대 5억원 한도 내에서 분양가의 80%를 저리로 대출받을 수 있도록 했습니다. 시세 5억원인 주택을 3억5천만원에 분양하고, 최대 2억8천만원을 대출받을 수 있도록 하면, 초기 자금 7천만원만 갖고 집을 살 수 있다는 것입니다. 나머지는 나눔형 전용 모기지로 40년 만기, 연 1.9%∼3.0%에 빌려 갚아나갈 수 있습니다.

 

 

 

선택형은 민간 '내집마련 리츠'를 공공에 적용한 모델인데요. 목돈이 부족하고 주택을 살지 말지 결정하지 못한 경우, 저렴한 임대료로 우선 거주하고 6년 후 분양 여부를 선택할 수 있습니다. 분양가는 '입주 시 추정 분양가'와 '분양 시 감정가'를 평균한 가격으로 정하기로 하였습니다. 예를 들어 보겠습니다. 입주 때 추정분양가가 4억원이고, 6년 후 감정가가 8억원이라면 6억원에 집을 분양받을 수 있는 것입니다. 6년을 거주한 뒤에도 분양받을지 결정 못했다면 4년 더 임대 방식으로 거주할 수 있습니다. 거주 기간은 청약통장 납입 기간으로 인정합니다. 선택형 입주 때는 보증금의 최대 80%를 최저 1.7% 고정금리로 빌려주는 전용 전세대출을 이용할 수 있습니다. 분양 시점에는 최대 5억원 한도, 40년 만기의 고정금리 모기지를 지원합니다.

 

 

 

일반형 공공분양 주택에는 분양가 상한제가 적용돼 시세의 80% 수준으로 공급됩니다. 추첨제를 20% 도입해 청년층의 당첨 가능성을 높이기로 하였습니다. 일반형을 분양받으면 기존의 디딤돌 대출을 이용할 수 있으며, 청년층에는 대출 한도와 금리를 우대합니다. 공공분양 50만호 중 7만6천호는 내년 중 인허가를 받습니다. 정부는 이 중 서울 도심과 수도권 공공택지에서 1만1천호의 알짜 입지를 선별해 올 연말부터 사전청약을 받을 예정입니다.

 

전세대출 지원

 

대출의 경우 입주 시점에는 보증금의 80%까지 최저 1.7%의 고정금리로 전세대출을 지원합니다. 또한, 분양 선택 시점에는 최대 5억 원(LTV 최대 80%, DSR 미적용)까지 40년 만기로 1.9~3.0%의 고정금리를 적용합니다. 일반형은 분양가 상한제(시세 80% 수준)가 적용되는 모델로 청년층의 당첨을 높이고자 공급 물량의 20%를 추첨제로 적용합니다. 대출은 기존 디딤돌 대출을 지원하되 청년층은 한도와 금리에서 우대 적용을 받게 됩니다. 신혼부부의 경우 4억 원까지, 생애최초 구입은 2억 원까지 대출 한도가 확대됩니다.

 

 

아울러 분양가의 최대 80%를 장기 모기지로 지원해 초기 주택 구입 자금 부담을 낮췄습니다. 대출 한도는 최대 5억 원(LTV 최대 80%, DSR 미적용)이며 40년 만기로 1.9~3.0%의 고정금리를 적용합니다. 선택형은 저렴한 임대료로 거주하다가 분양 여부를 6년 후에 선택할 수 있습니다. 분양을 할 때는 ‘입주시 추정 분양가+분양시 감정가’의 평균 가격으로 분양을 받습니다.

 

 

올해 사전 청약 대상

 

올해 사전청약을 받는 곳은 고덕 강일(500호), 고양 창릉(1천322호), 양정역세권(549호) 등입니다. 내년에는 동작구 수방사(263호), 강서 마곡10-2(260호), 서울 위례(260호), 성동구치소(320호) 등에서 사전청약을 받습니다. 청년의 내 집 마련 기회를 넓히기 위해 공공분양과 함께 민간주택 청약제도도 개편합니다. 그간 투기과열지구의 85㎡ 이하 중소형 평수는 가점제 100%로 공급돼 청년층은 당첨을 꿈도 꾸지 못한 만큼, 가점제 비율을 줄이고 추첨제를 도입합니다.

 

1∼2인 청년가구 수요가 높은 투기과열지구 내 전용면적 60㎡ 이하 주택은 가점 40%, 추첨 60%로 분양하고, 조정대상지역 내에선 60㎡ 이하 주택의 추첨제 비율을 25%에서 60%로 높이기로 하였습니다. 국토부는 공공분양 50만호를 신속하게 공급하기 위한 제도 개선을 빠르게 마치고, 올해 안에 공공임대 공급계획도 구체화해 발표하겠다고 밝혔습니다.