둔촌주공 재건축 공사 재개 이후 상황 (핵심정리)

둔천주공 재건축 재개 선언

 

둔촌주공 재건축 조합은 15일 임시 총회를 통해 공사재개 합의문 추인 의결안 등 23개 안건을 모두를 통과시키면서 멈췄던 공사를 다시 시작하겠다고 알렸습니다.

공정률 52%에 공사를 멈춘 초유의 사태가 발생한 뒤 지난 8월 조합과 시공사업단이 갈등을 봉합하는 데 진척을 보이면서 약 6개월 만에 공사가 다시 이뤄지게 된 것인데요.  둔촌주공 재건축은 기존 조합 집행부와 시공사업단의 공사비 증액 계약을 두고 이견을 보이면서 올해 4월 15일 공사를 중단했습니다.

 

다시 요약하면, 서울 둔촌주공 재건축사업이 공사를 중단한지 6개월여 만에 다시 삽을 뜨게 됐습니다. 하지만 공사 지연으로 공사비가 1조원 이상 늘어난 데다 최근 부동산 시장이 얼어붙으면서 둔촌주공 재건축 아파트 분양가 책정에 대해 건설업계의 관심이 쏟아지고 있습니다. 분양가가 높아지면 조합원들이 부담해야 할 분담금이 그만큼 줄어들지만, 일반분양을 기다리는 예비청약자들이 부담해야 할 금액은 늘어나기 때문입니다.

 

분양지연에 따른 공사비 1조원 이상 증가

분양지연에 따른 금융비용, 재착공에 따른 원자재 가격 상승 금액, 협력업체들의 공사중단에 따른 손실금액 등을 포함한 액수입니다. 여기에 2020년 6월 책정한 공사비 3조2000억원을 더하면 공사 도급금액은 4조3400억원으로 늘어납니다.

공사비가 조 단위에 달할 정도로 크게 늘어난 만큼 둔촌주공 조합은 조합의 분담금을 줄이기 위해 분양가 인상을 추진하고 있습니다. 올해 초 둔촌주공 조합은 자체 평가에 따라 분양가를 3.3㎡당 3220만원으로 산정했다. 최근에는 원자재 가격 상승으로 기본형 건축비가 올랐

기 때문에 약 3700만원 이상은 받아야 한다고 주장하는 것으로 알려졌습니다.

 

하지만 조합원들의 바람대로 분양가가 올라가면 일반분양자들의 청약자금 부담은 늘어나게 됩니다. 분양가를 3.3㎡당 약 3700만원에 책정하면 전용면적 59㎡의 분양가도 9억원을 넘어 청약을 받은 사람은 중도금 대출을 받을 수 없기 때문에 자금 부담이 커집니다. 최근 금리 인상으로 부동산 시장뿐 아니라 청약 시장까지 얼어붙고 있는 만큼 미분양 위험성이 커진다는 우려도 존재합니다.

둔촌주공 재건축사업의 분양가 책정의 열쇠는 강동구청이 쥐고 있다. 재건축사업지가 분양가상한제 적용지역이기 때문에 지방자치단체인 강동구에서 분양가심의위원회를 통해 분양가심사를 거쳐 최종 분양가를 결정짓게 됩니다. 

 

프로젝트파이낸싱(PF) 차환 발행 실패

국내 최대 재건축 사업장인 서울 둔촌 주공아파트의 프로젝트파이낸싱(PF)이 차환 발행에 끝내 실패했습니다. 이에 따라 건설사가 보증한 7000억원의 사업비를 현대·대우·HDC현대산업개발·롯데건설 등 네 곳이 떠안게 됐습니다. 레고랜드발(發) 단기자금시장 경색이 우량 재건축 사업장까지 덮쳤다는 분석이 나오는 상황입니다.

 

21일 증권·건설업계에 따르면 BNK투자증권, 한국투자증권 등은 오는 28일 만기가 돌아오는 둔촌 주공 PF의 자산담보부단기채(ABSTB) 차환에 실패했습니다. 증권사들은 기존 ABSTB 7000억원에 1250억원을 더한 총 8250억원 규모의 자산유동화기업어음(ABCP) 발행을 시도했으나 투자자를 구하지 못한 것입니다.

 

'레고랜드발' 단기자금시장 경색이 둔촌주공 재건축까지 영향

사업성을 담보한 핵심 재건축 사업장마저 자금 조달에 실패하면서 시장은 충격에 빠진 모습입니다. 당장 시공에 참여한 네 개 건설사는 각각 1645억~1959억원의 현금을 ABSTB 투자자에게 지급하게 돼 단기 유동성 압박이 커질 전망이입니다. 롯데건설이 이번주 2000억원 규모 유상증자와 계열사 차입에 나선 것도 둔촌 주공 PF 차환 실패에 대비한 자금 확보 차원입니다.

 

둔촌 주공 재건축 사업은 조합과 시공사의 분쟁으로 지난 6개월간 공사가 멈춘 와중에 PF 대주단까지 와해됬습니다. 공사 재개 결정 이후 증권사와 건설사들은 추가 PF를 통해 사업을 진행할 계획이었으나 차환마저 실패한 것입니다. 증권사 고위 관계자는 “단기자금시장이 급격히 경색된 지금 분위기에서는 금리를 올려줘도 투자자를 구하기 어려울 것”이라고 말했습니다.

 

강원도 ‘레고랜드발’ 단기자금 경색으로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장은 우량·비우량을 따지지 않고 자금 확보에 어려움을 겪고 있습니다. 서울 둔촌주공 재건축 사업의 PF 연장 실패는 유동성 위기가 우량 건설현장에까지 덮친 경우입니다.

21일 업계에 따르면 BNK투자증권, 한국투자증권, SK증권, 부국증권, 키움증권 등은 7000억원 규모의 둔촌주공 PF 유동화 단기채 차환용 자산유동화기업어음(ABCP) 발행을 위해 전방위로 제안요청서(RFP)를 보냈지만 끝내 투자자를 찾지 못했습니다.

 

금융회사와 연기금은 물론 일반 법인과 사모펀드까지 찾아갔으나 소용없었다는 후문입니다. 둔촌주공 재건축 사업은 일반분양 물량만 4700가구에 달해 수익성이 보장된 사업장으로 평가됩니다. 그럼에도 투자자들은 “건설사와 증권사의 신용등급은 신뢰할 수 없다. 사업장 수지를 직접 확인하고 추가적인 돌발 위험은 없는지 점검해야 한다”며 투자를 꺼린 것으로 알려졌네요.

 

결국 기존에 발행한 7000억원의 PF 전액을 현대건설(1960억원) HDC현대산업개발(1750억원) 대우건설(1645억원) 롯데건설(1645억원)이 자체 자금으로 갚게 됐습니다.